GAYRİMENKUL VE  EMLAK KOMİSYONCULUĞU FAALİYETLERİNİN VERGİLENDİRİLMESİ

Gayrimenkulü, ister kiralamak isterse satın alınmak amacıyla arayanları bir araya getirme faaliyeti, “Emlak Komisyonculuğu” olarak tanımlanmaktadır. Bu konuda doğrudan bir düzenleme yapılmamakla birlikte 08 Temmuz 2003 tarih ve 25162 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan T.C. Sanayi Bakanlığı Mecburi Standart Tebliği’nde, emlak komisyoncusu “Gerçek hak sahiplerinin talebi üzerine düzenlenen süreli veya süresiz iş sözleşmesi yaparak; taşınmazın alımı, satımı, rehin vb. aynı hak tesisi gibi tüm hukuki ve teknik işlemleri ve kiralanması konusunda aracılık eden ve kiralama sonrası hizmetleri yerine getiren, bu konularda gerektiğinde danışmanlık, bilirkişilik ve ekspertizliğini yapan ve bunlarla ilgili olarak gerekli form, beyanname vb. belgeleri doldurabilen, bu iş ve işlemleri kendi adına açılmış bir iş yerinde yapan kişi veya kuruluş” olarak tanımlanmıştır. Mezkur tebliğde ayrıca “Emlak komisyoncusu, ilgili meslek odasına kayıt olmalı, emlak komisyonculuğu hizmetlerini meslek odasınca kullanıma sunulan sözleşmeyi düzenleyerek vermeli ve emlak komisyonculuğu dışında herhangi bir iş yapmamalıdır.” denilerek bu kurala uyulması istenmiştir.

Konuya vergi perspektifi açısından baktığımızda emlak komisyonculuğu geliri ticari kazanç olarak dikkate alınmakta; Gelir Vergisi mükellefleri tarafından Gelir Vergisi beyannamesi, Kurumlar Vergisi mükelleflerince Kurumlar Vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmektedir.

Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu’nun 1/1 inci maddesinde; Türkiye’de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetler Katma Değer Vergisi’ne tabidir. Dolayısıyla emlak komisyoncularının gayrimenkul alım-satım faaliyetinde bulunmaları halinde bu faaliyetleri genel hükümler çerçevesinde Katma Değer Vergisine tabi olacaktır. Fakat bazı durumlarda satılan taşınmazlar KDV Kanunu’nun 17/4-r maddesine göre Katma Değer Vergisi’nden istisna edilmiş olup, “Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile gayrimenkullerin satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık gayrimenkul ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.” bu kapsamda mütalaa edilmektedir. Ancak emlak komisyonculuğu faaliyeti ile iştigal edenler 58 nolu KDV sirkülerinde izah edildiği şekli ile bu istisna hükmünden yararlanamamaktadırlar.

Büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde olsun veya olmasın, 150 m² olan konut teslimlerinde % 1 KDV oranı uygulanmakta iken; 01.01.2013 tarih ve 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nın 7. maddesi ile söz konusu KDV oranları münferiden, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere yeniden tespit edilmiştir. Bu değişikliğe paralel olarak büyükşehir belediyesi sınırları içerisinde daha önce 150 m²‘nin altındaki konutlarda uygulanan % 1 KDV oranı uygulamasına son verilerek Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesine göre tespit olunan m² birim değerlerine göre belirlenecek sistem tesis edilmiştir.

2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Karara Ekli (I) sayılı listenin 11. sırasında “Net alanı 150 m²’ye kadar konut teslimleri…” nde KDV oranın % 1 olacağı belirlenmiştir. Anılan kararın 1. maddesine 2012/4116 Sayılı BKK ile (6) numaralı fıkra eklenmiştir.

Eklenen bu fıkraya göre ;

“(1) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m²’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

1. a) Beş yüz Türk Lirasına kadar (dahil) olan konutların tesliminde % 1,
2. b) Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların

tesliminde % 8,

1. b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde % 18 vergi oranı,

uygulanmaktadır.

150 m² ve üstü konutlarda ise % 18 KDV oranı uygulamasına devam edilmektedir.

Kaynak:

* 58 Numaralı KDV Sirküleri

* YÜCE, Mehmet. “Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasından Doğan Kazancın

Vergilendirilmesi”, Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Şubat 2012m, Sayı 98.

* TUNÇ, Kadir. Lebib Yalkın.

* TEFENLİ,Kazim. “Bursa Bilanço-Ocak/Şubat 2013 Sayı 144”